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Transactions immobilières

Le Cabinet est régulièrement chargé de représenter une clientèle propriétaire de biens immobiliers dans toutes les étapes du processus contractuel se rapportant à la gestion de son patrimoine. 
Le Cabinet intervient en prodiguant tous conseils, y compris la rédaction d’actes et la négociation pour la vente et la location de ces biens.

Le Cabinet est adhérent et, à ce titre, membre actif de l’Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières (A.A.M.T.I.), ce qui lui permet de renouveler en permanence les informations aussi bien juridiques que financières et d’optimiser la prestation fournie au client dans tous types de transactions immobilières, qu’elles soient instantanées ou à exécution successive. 

Partage judiciaire de biens immobiliers indivis

Lors de l’ouverture d’une succession immobilière, la situation qui se présente le plus fréquemment concerne un bien immobilier de famille, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, qu’il est impossible de partager entre les héritiers directs du défunt, d’autant plus qu’ils sont particulièrement nombreux.

Dans un tel cas, si le bien immobilier n’était pas détenu par une SCI familiale ayant pris le soin de répartir entre les héritiers potentiels du défunt les parts correspondant à la valeur du bien, l’unique moyen de sortir de l’indivision sera de se résoudre à procéder à une vente du bien, qu’elle soit amiable ou judiciaire, à moins qu’un des héritiers soit financièrement en mesure de racheter chacune des parts successorales des autres héritiers afin de les désintéresser et conserver ainsi la propriété et l’usage du bien.

Il existe cependant un cas particulier qui offre d’autres options intéressantes dans le cadre d’un partage successoral : il s’agit en l’occurrence du cas d’un bien immobilier qui se présente sous forme d’un ensemble de lots susceptibles d’être évalués, cédés et occupés individuellement.

Dans ce cas, l’héritier le plus diligent ou le plus intéressé est tout à fait en droit de formuler une proposition qu’il adressera de manière formelle à chacun des autres héritiers directs et dans laquelle il détaillera la manière précise avec laquelle il envisage une distribution des lots entre les héritiers.

Il est utile de préciser que, pour être valable, une telle proposition doit évidemment veiller à respecter l’égalité entre les héritiers et ne pas créer de déséquilibre dans la répartition des droits successoraux. En d’autres termes, s’il s’avère que l’estimation de valeur pour l’un des lots est supérieure à celle d’un autre lot du même ensemble inclus dans l’indivision, l’héritier qui formule sa proposition devra s’assurer qu’il propose bien une « soulte » ou un paiement en espèces ou par tout autre moyen, afin de compenser cette différence de valeur.

Une telle proposition s’inscrit dans le cadre de ce que l’on désigne communément comme étant « le passage obligé » ou la première étape nécessaire dans la liquidation de l’indivision et qui correspond à une tentative de partage amiable et négocié entre les héritiers.

Or il s’avère très souvent que les relations familiales sont extrêmement tendues entre les héritiers, surtout après le décès du défunt, ce qui oblige les parties à se retrouver devant le tribunal suite à une assignation produite à l’initiative de l’un (ou de plusieurs) d’entre eux afin de résoudre avec l’aide d’un notaire désigné par le tribunal et de leurs avocats respectifs la mise en œuvre de la proposition de partage amiable.

Dans un tel cas, le tribunal devrait en principe mettre tout en œuvre pour éviter une adjudication du bien et contrecarrer les manœuvres dilatoires parfois déployées par certains héritiers de mauvaise foi qui ont pour seul objectif de faire échouer la distribution des lots et d’obtenir la vente par adjudication du bien pour en toucher le prix, alors même que celui-ci est susceptible d’être partagé.

Pour obtenir plus d’informations concernant les modalités de formulation d’offres de partage amiable ou les règles procédurales propres au partage judiciaire, cliquez ci-dessous.
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Mandat de gestion locative

C’est la gestion locative qui soulève le plus souvent des difficultés juridiques.

Cela résulte non seulement de la complexité de la gestion mais aussi et surtout de son imbrication dans un processus global impliquant plusieurs intervenants, tels que l’administration fiscale au titre des impôts sur les revenus fonciers, ainsi que le syndic de copropriété pour les appels de charges et de fonds travaux.

La Cour de Versailles avait déjà eu à juger une affaire en 2017 dans laquelle l’agent immobilier chargé de la gestion locative avait engagé sa responsabilité pour faute, au motif qu’il n’avait pas exigé du locataire, qui s’est révélé ultérieurement défaillant dans le paiement du loyer, des garanties suffisantes qui auraient permis de sécuriser le propriétaire mandant.

La Cour de Paris est venue à son tour en 2020 préciser les contours de cette responsabilité : l’agent immobilier était chargé en l’occurrence, comme c’est souvent le cas, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Même s’il ne s’agit là que d’une obligation de moyens – et non pas de résultat – mise à la charge de l’agent immobilier, ce dernier pouvait se voir reprocher un défaut d’investigation et de vérification préalables à la conclusion du bail et, par conséquent, pendant la durée de son mandat, même si le préjudice subi au final par le bailleur ne s’est manifesté qu’après l’expiration du mandat de gestion consenti à l’agent immobilier.

A cet égard, il suffit en général de vérifier le libellé précis des obligations que le contrat de mandat de gestion doit normalement mettre expressément à la charge du mandataire. Celui-ci s’engage le plus souvent en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, et en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires (notamment une caution), faute de quoi il engage sa responsabilité.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations concernant le périmètre juridique, fiscal, comptable et déclaratif d’une SCI immobilière ou d’une holding familiale pouvant être étendu à une mission de gestion locative, cliquez ci-dessous.
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