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75008 PARIS.
Droit immobilier
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Le Cabinet est régulièrement chargé de représenter une clientèle propriétaire de biens immobiliers dans toutes les étapes du processus contractuel se rapportant à la gestion de son patrimoine.Le Cabinet intervient en prodiguant tous conseils, y compris la rédaction d’actes et la négociation pour la vente et la location de ces biens.
Le Cabinet est adhérent et, à ce titre, membre actif de l’Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières (A.A.M.T.I.), ce qui lui permet de renouveler en permanence les informations aussi bien juridiques que financières et d’optimiser la prestation fournie au client dans tous types de transactions immobilières, qu’elles soient instantanées ou à exécution successive.
Partage judiciaire de biens immobiliers indivis
Lors de l’ouverture d’une succession immobilière, la situation qui se présente le plus fréquemment concerne un bien immobilier de famille, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, qu’il est impossible de partager entre les héritiers directs du défunt, d’autant plus qu’ils sont particulièrement nombreux.
Dans un tel cas, si le bien immobilier n’était pas détenu par une SCI familiale ayant pris le soin de répartir entre les héritiers potentiels du défunt les parts correspondant à la valeur du bien, l’unique moyen de sortir de l’indivision sera de se résoudre à procéder à une vente du bien, qu’elle soit amiable ou judiciaire, à moins qu’un des héritiers soit financièrement en mesure de racheter chacune des parts successorales des autres héritiers afin de les désintéresser et conserver ainsi la propriété et l’usage du bien.
Il existe cependant un cas particulier qui offre d’autres options intéressantes dans le cadre d’un partage successoral : il s’agit en l’occurrence du cas d’un bien immobilier qui se présente sous forme d’un ensemble de lots susceptibles d’être évalués, cédés et occupés individuellement.
Dans ce cas, l’héritier le plus diligent ou le plus intéressé est tout à fait en droit de formuler une proposition qu’il adressera de manière formelle à chacun des autres héritiers directs et dans laquelle il détaillera la manière précise avec laquelle il envisage une distribution des lots entre les héritiers.
Il est utile de préciser que, pour être valable, une telle proposition doit évidemment veiller à respecter l’égalité entre les héritiers et ne pas créer de déséquilibre dans la répartition des droits successoraux. En d’autres termes, s’il s’avère que l’estimation de valeur pour l’un des lots est supérieure à celle d’un autre lot du même ensemble inclus dans l’indivision, l’héritier qui formule sa proposition devra s’assurer qu’il propose bien une « soulte » ou un paiement en espèces ou par tout autre moyen, afin de compenser cette différence de valeur.
Une telle proposition s’inscrit dans le cadre de ce que l’on désigne communément comme étant « le passage obligé » ou la première étape nécessaire dans la liquidation de l’indivision et qui correspond à une tentative de partage amiable et négocié entre les héritiers.
Or il s’avère très souvent que les relations familiales sont extrêmement tendues entre les héritiers, surtout après le décès du défunt, ce qui oblige les parties à se retrouver devant le tribunal suite à une assignation produite à l’initiative de l’un (ou de plusieurs) d’entre eux afin de résoudre avec l’aide d’un notaire désigné par le tribunal et de leurs avocats respectifs la mise en œuvre de la proposition de partage amiable.
Dans un tel cas, le tribunal devrait en principe mettre tout en œuvre pour éviter une adjudication du bien et contrecarrer les manœuvres dilatoires parfois déployées par certains héritiers de mauvaise foi qui ont pour seul objectif de faire échouer la distribution des lots et d’obtenir la vente par adjudication du bien pour en toucher le prix, alors même que celui-ci est susceptible d’être partagé.
Pour obtenir plus d’informations concernant les modalités de formulation d’offres de partage amiable ou les règles procédurales propres au partage judiciaire, cliquez ci-dessous.
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Dans un tel cas, si le bien immobilier n’était pas détenu par une SCI familiale ayant pris le soin de répartir entre les héritiers potentiels du défunt les parts correspondant à la valeur du bien, l’unique moyen de sortir de l’indivision sera de se résoudre à procéder à une vente du bien, qu’elle soit amiable ou judiciaire, à moins qu’un des héritiers soit financièrement en mesure de racheter chacune des parts successorales des autres héritiers afin de les désintéresser et conserver ainsi la propriété et l’usage du bien.
Il existe cependant un cas particulier qui offre d’autres options intéressantes dans le cadre d’un partage successoral : il s’agit en l’occurrence du cas d’un bien immobilier qui se présente sous forme d’un ensemble de lots susceptibles d’être évalués, cédés et occupés individuellement.
Dans ce cas, l’héritier le plus diligent ou le plus intéressé est tout à fait en droit de formuler une proposition qu’il adressera de manière formelle à chacun des autres héritiers directs et dans laquelle il détaillera la manière précise avec laquelle il envisage une distribution des lots entre les héritiers.
Il est utile de préciser que, pour être valable, une telle proposition doit évidemment veiller à respecter l’égalité entre les héritiers et ne pas créer de déséquilibre dans la répartition des droits successoraux. En d’autres termes, s’il s’avère que l’estimation de valeur pour l’un des lots est supérieure à celle d’un autre lot du même ensemble inclus dans l’indivision, l’héritier qui formule sa proposition devra s’assurer qu’il propose bien une « soulte » ou un paiement en espèces ou par tout autre moyen, afin de compenser cette différence de valeur.
Une telle proposition s’inscrit dans le cadre de ce que l’on désigne communément comme étant « le passage obligé » ou la première étape nécessaire dans la liquidation de l’indivision et qui correspond à une tentative de partage amiable et négocié entre les héritiers.
Or il s’avère très souvent que les relations familiales sont extrêmement tendues entre les héritiers, surtout après le décès du défunt, ce qui oblige les parties à se retrouver devant le tribunal suite à une assignation produite à l’initiative de l’un (ou de plusieurs) d’entre eux afin de résoudre avec l’aide d’un notaire désigné par le tribunal et de leurs avocats respectifs la mise en œuvre de la proposition de partage amiable.
Dans un tel cas, le tribunal devrait en principe mettre tout en œuvre pour éviter une adjudication du bien et contrecarrer les manœuvres dilatoires parfois déployées par certains héritiers de mauvaise foi qui ont pour seul objectif de faire échouer la distribution des lots et d’obtenir la vente par adjudication du bien pour en toucher le prix, alors même que celui-ci est susceptible d’être partagé.
Pour obtenir plus d’informations concernant les modalités de formulation d’offres de partage amiable ou les règles procédurales propres au partage judiciaire, cliquez ci-dessous.
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Mandat de gestion locative
C’est la gestion locative qui soulève le plus souvent des difficultés juridiques.
Cela résulte non seulement de la complexité de la gestion mais aussi et surtout de son imbrication dans un processus global impliquant plusieurs intervenants, tels que l’administration fiscale au titre des impôts sur les revenus fonciers, ainsi que le syndic de copropriété pour les appels de charges et de fonds travaux.
La Cour de Versailles avait déjà eu à juger une affaire en 2017 dans laquelle l’agent immobilier chargé de la gestion locative avait engagé sa responsabilité pour faute, au motif qu’il n’avait pas exigé du locataire, qui s’est révélé ultérieurement défaillant dans le paiement du loyer, des garanties suffisantes qui auraient permis de sécuriser le propriétaire mandant.
La Cour de Paris est venue à son tour en 2020 préciser les contours de cette responsabilité : l’agent immobilier était chargé en l’occurrence, comme c’est souvent le cas, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.
Même s’il ne s’agit là que d’une obligation de moyens – et non pas de résultat – mise à la charge de l’agent immobilier, ce dernier pouvait se voir reprocher un défaut d’investigation et de vérification préalables à la conclusion du bail et, par conséquent, pendant la durée de son mandat, même si le préjudice subi au final par le bailleur ne s’est manifesté qu’après l’expiration du mandat de gestion consenti à l’agent immobilier.
A cet égard, il suffit en général de vérifier le libellé précis des obligations que le contrat de mandat de gestion doit normalement mettre expressément à la charge du mandataire. Celui-ci s’engage le plus souvent en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, et en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires (notamment une caution), faute de quoi il engage sa responsabilité.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations concernant le périmètre juridique, fiscal, comptable et déclaratif d’une SCI immobilière ou d’une holding familiale pouvant être étendu à une mission de gestion locative, cliquez ci-dessous.
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Cela résulte non seulement de la complexité de la gestion mais aussi et surtout de son imbrication dans un processus global impliquant plusieurs intervenants, tels que l’administration fiscale au titre des impôts sur les revenus fonciers, ainsi que le syndic de copropriété pour les appels de charges et de fonds travaux.
La Cour de Versailles avait déjà eu à juger une affaire en 2017 dans laquelle l’agent immobilier chargé de la gestion locative avait engagé sa responsabilité pour faute, au motif qu’il n’avait pas exigé du locataire, qui s’est révélé ultérieurement défaillant dans le paiement du loyer, des garanties suffisantes qui auraient permis de sécuriser le propriétaire mandant.
La Cour de Paris est venue à son tour en 2020 préciser les contours de cette responsabilité : l’agent immobilier était chargé en l’occurrence, comme c’est souvent le cas, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.
Même s’il ne s’agit là que d’une obligation de moyens – et non pas de résultat – mise à la charge de l’agent immobilier, ce dernier pouvait se voir reprocher un défaut d’investigation et de vérification préalables à la conclusion du bail et, par conséquent, pendant la durée de son mandat, même si le préjudice subi au final par le bailleur ne s’est manifesté qu’après l’expiration du mandat de gestion consenti à l’agent immobilier.
A cet égard, il suffit en général de vérifier le libellé précis des obligations que le contrat de mandat de gestion doit normalement mettre expressément à la charge du mandataire. Celui-ci s’engage le plus souvent en s'informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, et en appréciant la nécessité d'exiger des garanties complémentaires (notamment une caution), faute de quoi il engage sa responsabilité.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations concernant le périmètre juridique, fiscal, comptable et déclaratif d’une SCI immobilière ou d’une holding familiale pouvant être étendu à une mission de gestion locative, cliquez ci-dessous.
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Assistance Maîtrise d’Ouvrage
Les époux FV font construire une maison d'habitation sur un terrain leur appartenant, situé à Villenouvelle. Les travaux de gros œuvre et de terrassement sont confiés à G en qualité de maître d’œuvre, alors que B est chargé d’exécuter une mission de coordination des travaux. Après réception des travaux, des désordres sont constatés, mais l’assureur de B lui dénie sa garantie au motif que sa police d’assurance ne couvre pas l'activité de maître d'œuvre.
Les époux FV décident de porter l’affaire devant les tribunaux. Pour obtenir la garantie de son assureur, B cherche à démontrer qu’il n’était pas maître d’œuvre, mais seulement assistant à maîtrise d’ouvrage.
Pour ce faire, il indique avoir conclu avec les époux FV un contrat intitulé « contrat de coordination » avec pour mission de :
Il ne saurait donc, selon B, en ce qui concerne l’ensemble de ses prestations, s’agir d’autre chose que d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage.
Mais cette démonstration ne va pas emporter la conviction des juges de la Cour d’appel de Toulouse. Ceux-ci, dans un arrêt du 31 janvier 2018, constatent en effet que le contrat signé comprend une mission spécifique de « validation de l'exécution de l'ouvrage », notion qui renvoie à une appréciation critique des ouvrages d'exécution proposés par les entreprises participant à l’appel d’offres.
Par conséquent, les juges estiment qu’au-delà de la coordination et du contrôle des travaux, B a rempli une mission de maîtrise d'œuvre de conception, consistant à apporter assistance et conseil au moment de la conception de l'ouvrage et à vérifier l'avancement des travaux jusqu'à la réception de l'ouvrage.
Les époux FV décident de porter l’affaire devant les tribunaux. Pour obtenir la garantie de son assureur, B cherche à démontrer qu’il n’était pas maître d’œuvre, mais seulement assistant à maîtrise d’ouvrage.
Pour ce faire, il indique avoir conclu avec les époux FV un contrat intitulé « contrat de coordination » avec pour mission de :
1. concernant l'appel d'offres et la mise au point des marchés
- valider l'exécution de l'ouvrage,
- assister le maître de l'ouvrage lors du dépouillement des offres des entreprises,
- procéder à l'analyse de celles-ci et établir les rapports,
- mettre au point les pièces constitutives du marché des travaux en vue de sa signature par les entreprises
2. concernant la coordination et la comptabilité des travaux
- diriger les réunions de chantier et en rédiger les comptes rendus,
- vérifier l'avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché,
- vérifier les situations et les décomptes mensuels des entreprises dans un délai de 5 jours à compter de leur réception et établir les propositions de paiement suivant le cahier des clauses administratives générales (CCAG),
- vérifier les mémoires établis par les entreprises dans un délai de 20 jours à compter de leur réception, établir le décompte définitif des travaux et proposer le règlement pour soldes
3. concernant la réception des ouvrages
- assister le maître de l'ouvrage pour la réception des ouvrages
Il ne saurait donc, selon B, en ce qui concerne l’ensemble de ses prestations, s’agir d’autre chose que d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage.
Mais cette démonstration ne va pas emporter la conviction des juges de la Cour d’appel de Toulouse. Ceux-ci, dans un arrêt du 31 janvier 2018, constatent en effet que le contrat signé comprend une mission spécifique de « validation de l'exécution de l'ouvrage », notion qui renvoie à une appréciation critique des ouvrages d'exécution proposés par les entreprises participant à l’appel d’offres.
Par conséquent, les juges estiment qu’au-delà de la coordination et du contrôle des travaux, B a rempli une mission de maîtrise d'œuvre de conception, consistant à apporter assistance et conseil au moment de la conception de l'ouvrage et à vérifier l'avancement des travaux jusqu'à la réception de l'ouvrage.
COPROPRIÉTÉ
Nous assistons la clientèle dans toutes les procédures d’annulation d’assemblées, de mise en responsabilité du syndic ou d’abus de majorité dans les votes d’assemblées, et notamment dans les procédures complexes au sein des copropriétés mixtes ayant pour objet de déterminer une clé de répartition des charges ou d’obtenir une révision des clauses de répartition irrégulières stipulées dans les règlements de copropriété, la création d’un syndicat secondaire ou une scission de la copropriété en volumes.Responsabilité du syndic
Un nombre très restreint de copropriétaires est disposé à mettre en cause leur syndic pour fautes de gestion commises dans le cadre du mandat donné au syndic pour gérer l’immeuble.
Les copropriétaires se contentent, le plus souvent, de la possibilité qui leur est donnée préalablement à une assemblée générale, malgré la lourdeur relative de la démarche, de proposer un nouveau syndic dont la désignation pourrait être soumise au vote de la majorité de l’assemblée.
Il faut garder à l’esprit que la loi ELAN permet maintenant aux copropriétés de faire voter par une majorité des copropriétaires une résolution qui écarte l’obligation de soumettre le contrat du syndic en place à une mise en concurrence pendant une certaine durée qui est normalement de trois ans.
Concernant la responsabilité du syndic, celle-ci risque de surgir de manière plus impérative et obsessive à l’occasion de travaux de gros œuvres entrepris dans l’immeuble (ravalement, isolation toiture, etc.) et nécessairement suivis par le syndic qui est d’ailleurs rémunéré à ce titre par une commission votée en AG lors de l’approbation des travaux.
Le suivi des travaux de gros œuvres engendre très souvent des difficultés liées à la réalisation technique, la rédaction des contrats de prestations, les modalités de la levée des réserves, la garantie décennale, etc.
C’est lors de la survenance tardive d’un litige ou d’un différend entre la copropriété et des anciens prestataires de travaux, souvent des mois ou des années après le remplacement du syndic qui en avait effectué le suivi, que la copropriété pourra être forcée de retrouver son ancien syndic.
Malgré la transmission par celui-ci au nouveau syndic, rendue impérative par la loi, de l’ensemble du dossier de la copropriété, il sera souvent nécessaire d’appeler en garantie de faire intervenir de manière forcée l’ancien syndic au procès opposant la copropriété au prestataire.
L’ancien syndic aura alors à s’expliquer sur les conditions dans lesquelles il a pu accorder certaines facilités contractuelles ou lever certaines réserves de manière complaisante ou hâtive.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations concernant les obligations accrues imposées par les lois ALUR et ELAN sur les syndics et les autres organes des copropriétés, cliquez ci-dessous.
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Les copropriétaires se contentent, le plus souvent, de la possibilité qui leur est donnée préalablement à une assemblée générale, malgré la lourdeur relative de la démarche, de proposer un nouveau syndic dont la désignation pourrait être soumise au vote de la majorité de l’assemblée.
Il faut garder à l’esprit que la loi ELAN permet maintenant aux copropriétés de faire voter par une majorité des copropriétaires une résolution qui écarte l’obligation de soumettre le contrat du syndic en place à une mise en concurrence pendant une certaine durée qui est normalement de trois ans.
Concernant la responsabilité du syndic, celle-ci risque de surgir de manière plus impérative et obsessive à l’occasion de travaux de gros œuvres entrepris dans l’immeuble (ravalement, isolation toiture, etc.) et nécessairement suivis par le syndic qui est d’ailleurs rémunéré à ce titre par une commission votée en AG lors de l’approbation des travaux.
Le suivi des travaux de gros œuvres engendre très souvent des difficultés liées à la réalisation technique, la rédaction des contrats de prestations, les modalités de la levée des réserves, la garantie décennale, etc.
C’est lors de la survenance tardive d’un litige ou d’un différend entre la copropriété et des anciens prestataires de travaux, souvent des mois ou des années après le remplacement du syndic qui en avait effectué le suivi, que la copropriété pourra être forcée de retrouver son ancien syndic.
Malgré la transmission par celui-ci au nouveau syndic, rendue impérative par la loi, de l’ensemble du dossier de la copropriété, il sera souvent nécessaire d’appeler en garantie de faire intervenir de manière forcée l’ancien syndic au procès opposant la copropriété au prestataire.
L’ancien syndic aura alors à s’expliquer sur les conditions dans lesquelles il a pu accorder certaines facilités contractuelles ou lever certaines réserves de manière complaisante ou hâtive.
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